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地价连升三年 监管民宿 买日本楼 收租要谨慎

通讯安全 来源:http://www.018am.com 发布时间:2020-06-27

地价连升三年 监管民宿 买日本楼 收租要谨慎
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地价连升三年 监管民宿 买日本楼 收租要谨慎
地价连升三年 监管民宿 买日本楼 收租要谨慎

相对于其他亚洲国家来讲,日本政治及经济都称得上稳定,对亚洲其他国家的富裕阶层来说有一定魅力,所以日本旅游业蓬勃,因此潜在的居住需求亦庞大。而早前日本国税厅发表的报告指出,受旅游业扩张及市区更新发展项目增加推动,日本土地价格连续第三年上升,这对于留意海外市场的投资者来说是一个可见收益的投资。然而上个月日本民宿锐减近八成,想买楼收租的买家入市前要更加谨慎。 (

日本地价已从2013年以来,连续五年保持上升走势。 (互联网图片)

根据「日本土地价格」数据,日本地价连续三年保持上升态势,去年地价增长率为6.28%。地价上涨,楼价自然亦水涨船高,包括东京、神奈川、千叶及埼玉县的南关东城市圈为例,这些地区的楼价已从2013年开始出现上涨,东京的楼价指数已恢复至2000年的水準。日本三大城市圈的楼价水準,相对2010年已出现较大幅度的上涨,涨幅均达三至四成。日本楼市发展向好,与该国经济增长好于市场预期有关。

日本去年全年GDP按年增长1.7%,创下2014年以来的最好水準。此外,据日本总务省资料,日本失业率逐渐下降,就业充足令人民消费能力提升,可见经济向好,从而带动日本楼市。此外,2020年东京奥运亦会推动东京楼价上行,近年每年当地楼价都录得8至10%的升幅。

日本新民宿法生效后当地房源减八成

早在上个月推出的新民宿法一度被认为是令私人民宿及Airbnb这类型的短期出租单位合法化的商机,不过在新法还未正式实施前,Airbnb就已经下架了平台上约八成,将近5万个日本房源。当地地产代理指出,新法实施后,不少準买家都对盘源十分小心,但开放式单位供应明显增加,放盘量同比增加近两成。但随着部分民宿成功申请牌照,料供应到暑假时会逐渐回升。

Airbnb就已经下架了日本平台上约八成,将近五万个房源。(互联网图片)

日本买楼前风险提示

事实上,在日本买楼亦有一定风险。首先,日本总务省每五年会公布全国住宅空置率一次,对上一次于2013年,当时日本全国住宅数量共6,063万户,但家庭数目仅有5,245万户,空置房达818万伙。据日本野村总研预测,今年的日本房屋空置率料超过一千万间。那幺这种大量老旧空屋无人居住,加上新楼年年落成专吸当地租客的情况下,投资者购买的二手单位是否容易出租就值得思考了。二,日本少子化人口老化趋势严重,去年的出生率仅达1.43%,对于日后单位出租问题,投资者需要审慎一番。

今年的日本房屋空置率料超过一千万间。( 互联网图片)

主文提到的新民宿法,在该法规定下,民宿每年只可以开业180天,部分地区如中野及新宿,更只许于周六及日营业。大阪虽可全面经营,但却禁止道路不足四米宽的区域经营。京都则只允许民宿于每年的1至3月中营业。另外,在日本置业后,业主每年均要交付「固都税」,以及涉及每年租金收入的「所得税」,因此在购买之前,投资者需要非常审慎投资价值,并仔细思考计算回报率,更要将目光放的长远点,考虑东京奥运过后日本楼市的走势情况会是如何。

日本中心区域租金回报稳定

在日本,土地一般是永久业权,地价会累计升值,但如果单计建筑物本身,银行或估价公司每年的估值却因折旧下跌。但日本近年不动产的价格自2013年开始便不断上升,可见日本的地价增长速度每年都大过建筑物折旧的跌幅。自去年起,在日本投资量较前年大幅增加,根据世纪21中华物业(东京)中央资料库,从2013至2015年这3年间,300万元港币以下的日本单身公寓佔比较大。2016年至2018年,500万元港币以上的一户建(独立屋)投资佔比较大,可以看出投资的目标升级不少。

日本的地价增长速度每年都大过建筑物折旧的跌幅。(互联网图片)

如果不考虑在当地居住,投资者一般将在日的单位出租,日本的表面回报率大概是5.02%左右。正常一个单位用长期租约出租,与物业出租率及位置有关外,物业状况、楼龄及单位本身的设施和间隔都有很大的关係。基本上对于日本的租金回报率来讲,愈旧愈偏远的房子租金回报率愈高。但楼龄太旧的单位虽然租金回报率高,管理费及维保费一样高昂,而偏远地区的单位升值能力则大不如中心区域的单位。因此计算下来,还是市中心地区的单位投资比较稳定。

计算下来,还是市中心地区的单位投资比较稳定。(互联网图片)

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